فسخ العقود.. تعرف على جدول إنهاء جميع عقود الإيجار القديم مع تفاصيل الزيادات للسكني والتجاري

شهدت قوانين الإيجار القديم في مصر تغيرات كبيرة خلال السنوات الأخيرة، خاصة منذ مطلع عام 2022 وحتى أغسطس 2025، حيث فرضت تعديلات متتالية ضوابط جديدة لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر لأنواع مختلفة من العقود الإيجارية القديمة. هذه التعديلات تشمل جميع أنواع عقود الإيجار، سواء كانت للأشخاص الاعتبارية أو للأشخاص الطبيعية، بالإضافة إلى العقود السكنية وغير السكنية، ووضعت قواعد واضحة للزيادات وقواعد فسخ العقود.

تغييرات قانونية على عقود الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية غير السكنية

صدق الرئيس عبد الفتاح السيسي على القانون رقم 10 لسنة 2022، الذي ينظم إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكن، وبدأ تطبيقه منذ مارس 2022، ويهدف إلى تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر من خلال عدة خطوات رئيسية. شملت هذه الخطوات زيادة القيمة الإيجارية بمقدار 5 أضعاف بمجرد دخول القانون حيز التنفيذ في 2022، متبوعة بزيادة سنوية بنسبة 15% بدأت في مارس 2023 بعد مرور عام على تطبيق القانون. بالإضافة إلى فترة انتقالية تستمر 5 سنوات حتى مارس 2027، تلتزم خلاله الأطراف بتحرير العقود القديمة وفسخها، على أن يقوم المستأجر باعتباري بتسليم العين المؤجرة إلى المالك عند انتهاء هذه المهلة. أما في حال الرغبة باستمرار العلاقة الإيجارية، يتم تحرير عقد جديد باتفاق الطرفين يعكس الشروط الجديدة.

زيادات الإيجار القديم للوحدات غير السكنية للأشخاص الطبيعية وشروط فسخ العقود

أُقر قانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن عقود الإيجار القديم الخاصة بالأشخاص الطبيعية للوحدات غير السكنية، ونُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 4 أغسطس 2025، معتمدًا إلى حد بعيد على أنظمة قانون الأشخاص الاعتبارية مع اختلاف في توقيت التنفيذ. يبدأ القانون بتطبيق زيادة فورية في القيمة الإيجارية بمقدار 5 أضعاف اعتبارًا من الإيجار الذي يلي بدء تنفيذ القانون، والذي من المنتظر تحصيله اعتبارًا من شهر سبتمبر 2025. ويتبع ذلك تحصيل زيادة سنوية بنسبة 15% تبدأ من سبتمبر 2026، وتستمر لمدة خمس سنوات. تلي هذه الزيادات فترة انتقالية تمتد حتى أغسطس 2030، والتي تلتزم خلالها الأطراف بفسخ العقود القديمة وتسليم العين المؤجرة للمالك، مع إمكانية إبرام عقود جديدة بناءً على اتفاق الطرفين في حال الرغبة بالاستمرار في الإيجار.

تفاصيل زيادات الإيجار القديم للوحدات السكنية وشروط تحرير العقود الجديدة

نص القانون رقم 164 لسنة 2025، الذي صدق عليه الرئيس السيسي في أغسطس 2025، على زيادة القيمة الإيجارية للوحدات السكنية الخاضعة للإيجار القديم بشكل متفاوت حسب المناطق. شملت الزيادات أن تكون القيمة الإيجارية الجديدة للعقارات في المناطق المتميزة 20 ضعف القيمة الإيجارية القانونية السارية، وبحد أدنى 1000 جنيه، بينما تصل الزيادة في المناطق المتوسطة إلى 10 أضعاف القيمة الإيجارية وبحد أدنى 400 جنيه، أما المناطق الاقتصادية فتم تحديد الحد الأدنى بـ250 جنيهًا. خلال فترة الانتقال التي تستمر سبع سنوات حتى أغسطس 2032، يلتزم المستأجر بدفع 250 جنيهًا شهريًا كحد أدنى أثناء عمل لجان الحصر، وبمجرد صدور قرار المحافظ المختص، يتم سدّد الفروقات المستحقة على أقساط شهرية متساوية. يتبع ذلك زيادة سنوية بنسبة 15% تبدأ في سبتمبر 2026 ولمدة سبع سنوات، على أن يتم تحرير العقود القديمة وتسليم العين المؤجرة إلى المالك في نهاية فترة الانتقال، مع إمكانية الاتفاق على عقود جديدة في حال الرغبة بالاستمرار.

تُظهر هذه التعديلات القانونية أن ملف الإيجار القديم يخضع لتقنين شامل يهدف إلى تحقيق التوازن بين حقوق المالكين والمستأجرين، مع منح مهلات زمنية مناسبة لتظهير العلاقة القانونية بما يتماشى مع ما تشهده الأسواق العقارية في مصر. كما توضح أهمية تحديث العقود وضرورة التفاهم بين الطرفين لضمان استمرار العلاقة الإيجارية ضمن الأطر القانونية الجديدة ولا سيما في ما يتعلق بزيادات الإيجار القديم، التي أصبحت من المحاور الأساسية في تنظيم قطاع الإيجارات القديمة.