الحسم النهائي لملف الإيجار القديم.. قائمة الحقوق الكاملة للملاك والمستأجرين الآن.

تُحدث تعديلات قانون الإيجار القديم للشقق السكنية تحولًا جذريًا في العلاقة التاريخية بين المالك والمستأجر في مصر، حيث تضع هذه التعديلات نهاية لفلسفة امتدت لعقود وتفرض واقعًا جديدًا يمس استقرار ملايين الأسر المصرية، ما يجعل القضية أكبر من مجرد نصوص قانونية بل هي مرآة لمتغيرات اجتماعية واقتصادية عميقة يشهدها المجتمع بأكمله.
مع التصديق على القانون الجديد رقم 164 لسنة 2025، انتهت فكرة “الإيجار مدى الحياة” بشكل رسمي، حيث أصبحت مدة العقود السكنية محددة بسبع سنوات فقط، بينما تقل المدة إلى خمس سنوات للوحدات غير السكنية كالمكاتب والمحال التجارية، والأهم أن التنفيذ بدأ بالفعل ليغير قواعد اللعبة، ففي حين شهدت المحال التجارية زيادة فورية في القيمة الإيجارية تصل إلى خمسة أضعاف، خضعت الوحدات السكنية لآلية مختلفة تعتمد على لجان حصر متخصصة بكل محافظة، ورغم إعلان الحكومة عن خطط لتوفير وحدات بديلة يمكن التقديم عليها إلكترونيًا أو عبر البريد، ودفع فروق الإيجار على أقساط، إلا أن القلق ظل هو الشعور المسيطر على الأسر التي تواجه مستقبلًا سكنيًا غير مؤكد.

كيف أثرت تعديلات قانون الإيجار القديم للشقق السكنية على العلاقة بين المالك والمستأجر؟

لقد أعادت تعديلات قانون الإيجار القديم للشقق السكنية تعريف موازين القوى بين طرفي العلاقة الإيجارية، فمن جهة، رأى أصحاب العقارات في القانون الجديد إنصافًا طال انتظاره يعيد إليهم حقهم في الاستفادة من ممتلكاتهم بقيمة سوقية عادلة بعد عقود من الحصول على مبالغ زهيدة، وينتظر الملاك استحقاق قيمة مؤقتة تبلغ 250 جنيهًا لمدة ثلاثة أشهر تبدأ من سبتمبر القادم، وذلك حتى تنتهي لجان الحصر من عملها، ومن جهة أخرى، يرى المستأجرون أن التشريع يهدد استقرارهم الأسري ويمس العدالة الاجتماعية، حتى أن بعضهم لوّح بالطعن على دستورية القانون، وفي خضم هذا الصراع بين حق المالك في استثمار ملكه وحق المستأجر في السكن، تتدخل الدولة في محاولة لإيجاد صيغة توازن تحمي استقرار المجتمع ككل.

ثغرات قانونية وتحديات تواجه تطبيق القانون الجديد للإيجار القديم

يصطدم تطبيق القانون الجديد بعقبات قانونية وإجرائية معقدة تنذر بإطالة أمد النزاعات القضائية، ومن أبرز هذه الثغرات إشكالية “صفة الورثة”، حيث يجب على المالك إثبات صفته القانونية كوريث شرعي أو مشترٍ جديد للعقار عبر “حوالة الحق” ليتمكن من تحصيل الزيادة الجديدة أو استرداد الوحدة، وهي نقطة يعتمد عليها محامو المستأجرين للطعن في مشروعية مطالب المالك، خاصة أن الكثيرين يسددون الإيجار في خزينة المحكمة لعدم معرفتهم بالمالك الفعلي؛ كما تبرز معضلة أخرى تتمثل في إثبات امتلاك المستأجر لوحدة سكنية أخرى، فالعديد من المستأجرين يملكون عقارات بعقود عرفية غير مسجلة، ما يجعل من الصعب على المالك إثبات ذلك، وهو ما دفع المحامين للمطالبة بتعاون أجهزة الدولة والمحاكم للتحري عن عدادات المرافق المسجلة باسم المستأجر أو أحكام صحة التوقيع التي حصل عليها سابقًا، فبدون آليات تنفيذية واضحة، ستبقى تعديلات قانون الإيجار القديم للشقق السكنية حبرًا على ورق في وجه التحايل القائم.

الوحدات البديلة وحماية الأسرة: حلول الحكومة لمستأجري الإيجار القديم

تعمل المحافظات على قدم وساق لتشكيل لجان حصر وتقييم المناطق التي تضم وحدات سكنية مؤجرة، بهدف تصنيفها إلى ثلاث فئات رئيسية بناءً على مجموعة من المعايير الدقيقة التي تضمن تقييمًا عادلًا، حيث من المقرر إعلان النتائج النهائية في ديسمبر القادم.

• الموقع الجغرافي: يشمل طبيعة المنطقة والشارع الذي يقع به العقار.
• مستوى البناء: يراعي جودة مواد البناء المستخدمة في العقار.
• المرافق والخدمات: يأخذ في الاعتبار توصيل خدمات المياه والكهرباء والغاز والصرف الصحي.
• شبكة الطرق: يقيم مدى توفر وسائل المواصلات وسهولة الوصول للمنطقة.
• القيمة الضريبية: يعتمد على القيمة الإيجارية السنوية المسجلة في قانون الضريبة العقارية.

وبناءً على هذا التصنيف، سيتم تحديد القيمة الإيجارية الجديدة لضمان التوافق مع مستوى المنطقة.

في موازاة ذلك، أعلنت وزارة الإسكان عن تدبير ما يقارب 238 ألف وحدة سكنية جاهزة فورًا لتكون بديلًا للمستأجرين، وتتنوع هذه الوحدات بين أنماط مختلفة من الإسكان المنخفض والمتوسط والفاخر، مع توفير ثلاثة نماذج تمويلية تشمل الإيجار المدعوم، والإيجار التمليكي الممتد، والتملك الكامل عبر التمويل العقاري، كما أولى القانون اهتمامًا خاصًا بقضية “مسكن الحضانة”، حيث أعطى أولوية للمطلقة الحاضنة في الحصول على وحدة بديلة، مؤكدًا أن حقها في التمكين من الشقة القديمة يظل ساريًا طوال المرحلة الانتقالية المقدرة بسبع سنوات، مما يضمن حماية مصلحة الصغير دون الإخلال بالسياسة التشريعية الجديدة، ورغم أن تعديلات قانون الإيجار القديم للشقق السكنية لم تتناول مصير “عربون الخلو”، إلا أن هناك مقترحات بإصدار تعليمات تنفيذية تضمن للمستأجر استرداده بقيمته الحالية عند إخلاء الوحدة.
وبينما تتسارع خطوات تطبيق تعديلات قانون الإيجار القديم للشقق السكنية، يظل التحدي الأكبر هو تحقيق معادلة متوازنة تحفظ حقوق الملكية دون أن تضحي بالاستقرار الاجتماعي لملايين الأسر المصرية.