تفاصيل قضائية.. حرمة امتداد عقد الإيجار للزوجة بعد وفاة المستأجر

إنهاء عقد الإيجار لعدم الإقامة الفعلية يمثل قرارًا قضائيًا هامًا أصدرته دائرة الإيجارات بمحكمة شمال القاهرة الابتدائية، يؤثر على ملايين الملاك والمستأجرين في مصر. في هذه القضية، انتهى عقد إيجار شقة بمصر الجديدة بعد وفاة المستأجر الأصلي، الذي ترك العين منذ عام 1989، ورفضت المحكمة امتداد العقد لزوجته رغم إقامتها معه سابقًا، مستندة إلى عدم الإقامة الدائمة بالشقة. الحكم يعتمد على قوانين الإيجار لسنة 1977، ويؤكد أن الإقامة الفعلية شرط أساسي للامتداد.

وقائع النزاع بين المالك والورثة بعد الوفاة

بدأت القصة بعقد إيجار لشقة في ضاحية مصر الجديدة منذ عام 1970، حيث كان المستأجر الأصلي يعيش هناك مع أسرته في البداية. لكن في عام 1989، اشترى المستأجر عمارة كاملة في مدينة نصر، وانتقل هو وعائلته إليها، مسجلاً الملكية باسم زوجته وأبنائه ليحتفظ بالشقة الأولى كاحتياطي. استمر هذا الوضع حتى وفاته في 2018 خارج الشقة، وأخفت الورثة الخبر لتجنب مطالبة المالك بالإخلاء، إذ لم يكن أحد منهم يقيم بالعين منذ سنوات طويلة. هكذا نشأ النزاع، حيث رفع المالك دعوى إنهاء عقد الإيجار لعدم الإقامة الفعلية، مطالبًا بإثبات عدم استحقاق الورثة للامتداد بناءً على ترك العين قبل الوفاة. في المقابل، طالبت زوجة المستأجر بتحرير عقد جديد لها، مدعية إقامتها مع زوجها قبل وفاته، مما أدى إلى إحالة القضية إلى خبراء للتحقق من تفاصيل الإقامة والتعاقد.

أدلة الإقامة الفعلية ودور الخبراء في إنهاء عقد الإيجار

أجرت مصلحة الخبراء معاينة للعين، وأثبتت أن الزوجة لم تعد تقيم بالشقة بشكل دائم منذ 1989، بل انتقلت إلى العمارة الجديدة المسجلة باسمها. دعم الدفاع هذا بمستندات فواتير الغاز والمياه والكهرباء، التي أظهرت عدم الاستخدام المنتظم، بالإضافة إلى شهادات جيران وحارس العقار يؤكدون مغادرة العائلة كلها في ذلك التاريخ. كما قدمت وثائق تثبت ملكية الزوجة للوحدة في نصر، حيث عاشت مع زوجها حتى وفاته. هذه الأدلة كشفت أن الشقة بقيت مغلقة، مع زيارات نادرة من الزوجة للتنظيف فقط. بناءً عليها، رأت المحكمة أن إنهاء عقد الإيجار لعدم الإقامة الفعلية أمر لا بد منه، مستندة إلى المادة 29 من قانون الإيجار رقم 49 لسنة 1977، التي تشترط الإقامة المستقرة مع المستأجر الأصلي داخل العين للامتداد إلى الزوج أو الأولاد أو الوالدين.

لتوضيح الشروط القانونية الرئيسية، إليك قائمة بالعناصر الأساسية التي حددتها المحكمة للامتداد:

• يجب أن تكون الإقامة داخل عين الإيجار دائمة ومستقرة حتى لحظة الوفاة أو الترك.
• لا يمتد العقد إلا للزوج أو الأولاد أو الوالدين المقيمين فعليًا مع المستأجر الأصلي.
• ترك العين ينهي العلاقة الإيجارية فورًا، بغض النظر عن الملكيات الأخرى.
• الأدلة مثل الفواتير والشهادات ضرورية لإثبات عدم الإقامة.
• الامتداد محدود بمرة واحدة فقط بعد حكم المحكمة الدستورية لعام 2002.
• يسري الحكم بأثر فوري على العقود القائمة، مما يمنع الامتداد المتكرر.

حيثيات الحكم وتأثيره على قوانين الإيجار

في حيثياتها، أكدت المحكمة برئاسة المستشار حسين عزت أن مجرد الإقامة السابقة مع المستأجر غير كافية، بل العبرة بالإقامة الفعلية داخل العين موضوع النزاع، لا في مكان آخر. استندت إلى حكم المحكمة الدستورية العليا في 3 نوفمبر 2002، الذي أبطل جزءًا من المادة 29، محظورًا الامتداد أكثر من مرة، ومطبقًا أثرًا فوريًا من 14 نوفمبر 2002. هذا يعني أن العقود القائمة قبل ذلك التاريخ تبقى سارية، لكن الامتداد الجديد مقتصر على مرة واحدة، وينتهي بترك آخر المستفيدين للعين. رفضت المحكمة الدعوى الفرعية للزوجة، معتبرة أن العلاقة الإيجارية انتهت بوفاة المستأجر وعدم وجود مستحقين يقيمون بالشقة.

| العنصر | التفاصيل |
|———|————|
| تاريخ العقد الأصلي | 28 سبتمبر 1970 |
| تاريخ الترك | 1989 (انتشار إلى مدينة نصر) |
| تاريخ الوفاة | 14 أبريل 2018 |
| أساس الحكم | المادة 29 قانون 49/1977، وحكم دستوري 2002 |
| النتيجة | إنهاء العقد ورفض الامتداد للزوجة |

هذا الحكم يذكر الجميع بأهمية الإقامة الفعلية في عقود الإيجار القديمة، مما يحمي حقوق الملاك دون إغفال الورثة المستحقين.