حكم قضائي يحرم امتداد عقد الإيجار للزوجة بعد وفاة المستأجر

إنهاء عقد الإيجار لعدم الإقامة الفعلية يبرز كقرار قضائي يلقي ضوءًا على تعقيدات قوانين الإيجار في مصر، خاصة بعد صدوره من دائرة الإيجارات بمحكمة شمال القاهرة الابتدائية. في هذه الحالة، انتهى عقد شقة بمصر الجديدة عقب وفاة المستأجر الأول، الذي غادر العقار منذ 1989، ولم تقبل المحكمة تمديد العقد لزوجته رغم معاشرتها له سابقًا، معتبرة عدم الإقامة الدائمة سببًا كافيًا. يعتمد الحكم على قانون الإيجار لعام 1977، مشددًا على أن الإقامة الفعلية عنصر أساسي لأي امتداد، مما يؤثر على آلاف النزاعات المماثلة بين الملاك والورثة.

مجمل وقائع النزاع بعد وفاة المستأجر الأول

نشأ الخلاف حول شقة في مصر الجديدة بعد عقد إيجار يعود إلى 1970، حيث سكن المستأجر الأصلي مع أهله فيها أول الأمر. غير أن الأمور تغيرت في 1989، عندما اقتنى المستأجر مبنى سكنيًا كاملاً في مدينة نصر، وانتقل إليه برفقة أسرته، مسجلاً الملكية باسم زوجته وأبنائه ليبقى على الشقة القديمة كخيار احتياطي. استمر هذا الترتيب حتى فقدان المستأجر لحياته في 2018 خارج الشقة، وأخفت الورثة الخبر لدى المالك، خوفًا من مطالبات الإخلاء، إذ لم يقم أي منهم بالسكن فيها منذ عقود. رفع المالك دعوى لإنهاء عقد الإيجار لعدم الإقامة الفعلية، مدعيًا أن الورثة غير مؤهلين للتمديد بسبب ترك العقار قبل الوفاة مباشرة. من جانبها، سعت زوجة المستأجر إلى عقد جديد باسمها، متذرعة بإقامتها السابقة مع زوجه، فحولت المحكمة الأمر إلى لجنة خبراء لفحص سجلات الإقامة والعقود بدقة.

الأدلة التي أكدت عدم الإقامة الفعلية في إنهاء العقد

قامت لجنة الخبراء بتفقد الشقة، وخلصت إلى أن الزوجة لم تعد تسكنها بانتظام منذ 1989، إذ انتقلت إلى المبنى في نصر الذي يحمل اسمها. عزز المدعي هذا الرأي بإيصالات خدمات الغاز والماء والكهرباء، التي كشفت عن انقطاع استخدامها بشكل مستمر، إضافة إلى إفادات من الجيران وحارس البناية تؤكد رحيل العائلة جمعاء في ذلك العام. قدمت أيضًا أوراقًا تثبت إقامة الزوجة مع زوجها في نصر حتى نهاية أيامه. أظهرت هذه المستندات أن الشقة ظلت متروكة، مع زيارات عرضية من الزوجة للصيانة فحسب. استندت المحكمة إلى هذه الوقائع لتأكيد إنهاء عقد الإيجار لعدم الإقامة الفعلية، مشيرة إلى المادة 29 من قانون الإيجار رقم 49 لسنة 1977، الذي يحدد الإقامة الثابتة مع المستأجر الأصلي داخل العقار كشرط لنقل الامتداد إلى الزوج أو الأبناء أو الوالدين.

لشرح المتطلبات القانونية الرئيسية التي اعتمدتها المحكمة في رفض الامتداد، إليك القائمة التالية:

• الإقامة داخل العقار المؤجر ضرورية وثابتة حتى الوفاة أو الرحيل.
• يقتصر الامتداد على الزوج أو الأبناء أو الوالدين الذين يسكنون فعليًا مع المستأجر الأصلي.
• يؤدي مغادرة العقار إلى إنهاء الإيجار دون تأخير، بغض النظر عن الاستثمارات الأخرى.
• تحتاج الأدلة مثل السجلات الخدمية والإفادات إلى إثبات غياب الإقامة بدقة.
• يحد الامتداد بمرة واحدة وفق حكم المحكمة الدستورية لعام 2002.
• ينفذ القرار فورًا على العقود المستمرة، محظورًا التجديد المتعدد.

أسباب الحكم وانعكاساته على تطبيق قوانين الإيجار

أوضحت المحكمة برئاسة المستشار حسين عزت أن الإقامة السابقة وحدها لا تكفي، بل يجب أن تكون الإقامة الفعلية داخل الشقة موضوع الدعوى، لا في أي مكان آخر. استلهمت من قرار المحكمة الدستورية العليا بتاريخ 3 نوفمبر 2002، الذي ألغى جزءًا من المادة 29، محرمًا الامتداد المتكرر ومفعلاً أثرًا فوريًا من 14 نوفمبر 2002. بهذا، تظل العقود السابقة لتلك التواريخ سارية، أما الامتدادات اللاحقة فيقتصر على واحدة، وتنتهي بمغادرة آخر المستفيدين للعقار. رفضت الطلب الفرعي للزوجة، معتبرة أن الإيجار انقطع بوفاة المستأجر وعدم وجود مستحقين يقيمون بالمكان.

يذكر هذا القرار أطراف العقود القديمة بضرورة الالتزام بالإقامة الفعلية، محققًا توازنًا بين حماية الملاك وحقوق الورثة الشرعيين.