أسرار سوق العقارات.. لماذا تقاوم الأسعار الهبوط رغم تحسن قيمة الجنيه؟

أسعار العقارات في مصر تمثل لغزا محيرا للكثير من المتابعين في ظل التحركات الأخيرة للجنيه المصري أمام العملات الأجنبية؛ حيث يرى الخبراء أن تراجع أسعار الفائدة وتوافقها مع استقرار سعر الصرف لن يؤدي بالضرورة إلى انخفاض تكلفة الشراء، فالمطورون العقاريون يؤكدون استمرار المنحى التصاعدي نتيجة ضغوط تشغيلية راكمتها الشهور الماضية؛ مما يجعل الحديث عن هبوط مستقبلي في القيمة السوقية للوحدات غير واقعي في ظل الظروف الحالية التي تحكم حركة السوق.

دوافع المطورين لتثبيت أسعار العقارات في مصر

تسببت الفترة الماضية في تحديات قاسية للمطورين نتيجة الارتفاعات غير المسبوقة في تكاليف مواد البناء والمواد الخام الأساسية؛ الأمر الذي أدى بوضوح إلى تآكل هوامش الربح في المشروعات التي جرى تسويقها وتعاقد عليها العملاء في أوقات سابقة، ويرى المتخصصون أن السوق العقاري يمر حاليا بمرحلة حرجة تهدف إلى استعادة التوازن المالي وتعويض الخسائر الناجمة عن موجات التضخم، حيث يجد المطور نفسه في وضع يحاول فيه تجنب الخسائر الفعلية عند البدء في مراحل التنفيذ المتأخرة، خاصة وأن التسعير الدقيق للوحدات أصبح عملية معقدة في ظل الضبابية الاقتصادية التي سادت المشهد مؤخرا؛ مما جعل الحفاظ على مستويات الأسعار الحالية ضرورة لبقاء الشركات واستمرارها في إتمام مشروعاتها القائمة.

علاقة التكاليف التشغيلية بزيادة أسعار العقارات في مصر

تعتمد معادلة التسعير في الوقت الراهن على مجموعة من العوامل الحيوية التي تمنع أي تراجع محتمل في القيمة، ويمكن تلخيص هذه العوامل من خلال النقاط التالية:

• الحاجة الملحة لتعويض فروق أسعار مواد البناء المشتراة بأسعار مرتفعة.
• مواجهة الزيادات المستمرة في تكلفة العمالة والنقل والخدمات اللوجستية.
• تأمين الملاءة المالية للمشروعات طويلة الأمد التي تستغرق فترات تنفيذ طويلة.
• محاولة الحفاظ على قيمة الأصول العقارية كوعاء ادخاري آمن للمستثمرين.
• تغطية تكاليف التمويل المرتفعة التي تحملتها الشركات خلال فترات عدم الاستقرار.

تحديات التسليم وتأثيرها على أسعار العقارات في مصر

طبيعة القطاع العقاري تفرض قيودا زمنية تجعل خفض أسعار العقارات في مصر أمرا مستبعدا في المنظور القريب؛ حيث إن تسليم المشروعات لا يتم بصورة فورية بل يمتد لسنوات طويلة تتراوح بين عامين وأربعة أعوام، وخلال هذه المدة يجب على المطور حساب المخاطر المستقبلية المتعلقة باحتمالية عودة التضخم أو حدوث تقلبات مفاجئة في أسعار الصرف مرة أخرى، ولذلك يفضل المطورون اللجوء إلى حلول بديلة لتنشيط المبيعات مثل تقديم فترات سداد ممتدة وتقليل الدفعات المقدمة بدلا من المساس بسعر الوحدة الأساسي، فالتسعير الحالي هو بمثابة صمام أمان لمواجهة أي زيادات قد تطرأ على تكلفة البناء طوال فترة التنفيذ وحتى يتم تسليم المفاتيح للملاك بشكل نهائي.

تستمر الشركات في تبني استراتيجيات تسويقية تعتمد على المرونة في تحصيل الأقساط لتجاوز حالة الركود مع التمسك بقيمة العقار العادلة، وسيبقى المشهد مرتبطا بمدى قدرة السوق على استيعاب الضغوط التضخمية السابقة وضمان استمرارية حلقات التوريد دون طوارئ جديدة تزيد من الأعباء التشغيلية.