تفاصيل تقسيم مناطق الإيجار القديم وتطبيق زيادة أجرة 250 جنيه مؤقتاً: ما تأثيرها على المستأجرين؟

يُمثل قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 خطوة جديدة لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر من خلال تقسيم المناطق التي تخضع لعقود الإيجار القديمة السكنية إلى ثلاثة مستويات رئيسية؛ متميزة، متوسطة، واقتصادية، تمهيدًا لوضع القيمة الإيجارية الجديدة بما يتماشى مع توفر الخدمات والبنية التحتية.

آلية تقسيم وحصر عقود الإيجار القديم في المناطق المختلفة

وفقًا للمادة (3) من قانون الإيجار القديم، تُشكل لجان حصر بقرار من المحافظ المختص في كل محافظة، ومنح هذه اللجان فترة 3 أشهر قابلة للتمديد مرة واحدة لإنهاء مهامها، التي تركزت على تصنيف المناطق المؤجرة لأغراض السكن وفق معايير متعددة متنوعة، من بينها الموقع الجغرافي الذي يراعى فيه طبيعة المنطقة وأهمية الشارع الذي يقع فيه العقار، ومستوى البناء من حيث نوع مواد البناء ومتوسط مساحات الوحدات السكنية، ومدى توفر المرافق الأساسية مثل المياه، والكهرباء، والغاز، وخدمات التليفونات، إضافة إلى البنية التحتية المجاورة تشمل الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والتعليمية والاجتماعية.

كما اعتمدت اللجان في تصنيفها على القيمة الإيجارية الضريبية وفقًا لقانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008، وبعد انتهاء مهام اللجان يصدر المحافظ قرارًا بتصنيف المناطق، ويتم نشر النتائج في الوقائع المصرية وإعلانها للوحدات المحلية في كل محافظة.

ينص القانون في المادة (4) على تحديد القيمة الإيجارية الجديدة وفق تصنيف المناطق، بحيث تُحسب للمناطق المتميزة بـ 20 ضعف القيمة الإيجارية الحالية مع حد أدنى 1000 جنيه، والمناطق المتوسطة بـ 10 أضعاف بحد أدنى 400 جنيه، بينما تُحدد القيمة للمناطق الاقتصادية بـ 10 أضعاف مع حد أدنى 250 جنيهًا. ويتم إلزام المستأجرين بدفع 250 جنيهًا شهريًا كحد أدنى لحين الانتهاء من تصنيف المناطق، على أن يتم تسوية أي فروقات مالية لاحقة على أقساط بعد صدور نتائج الحصر والتصنيف.

كما تنص المادة (5) على أن الأجور الخاصة بالأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكن تُحسب بـ 5 أضعاف القيمة الحالية، مع تطبيق زيادة سنوية بنسبة 15% كما ورد في المادة (6).

شروط انتهاء عقود الإيجار القديم وآلية التعامل معها

يؤكد قانون الإيجار القديم على انتهاء عقود الإيجار السكنية بعد مدة 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، وعقود الإيجار غير السكنية بعد 5 سنوات، مع إمكانية الاتفاق المسبق بين المالك والمستأجر على إنهاء العقد قبل انتهاء هذه المدة مع احترام الشروط المتفق عليها.

كما يستثني القانون حالات الإخلاء المبكر عند ترك الوحدة العقارية مغلقة لفترة تجاوزت العام، أو إذا كان المستأجر يمتلك وحدة بديلة تناسب نفس الغرض السكني أو التجاري، مما يسمح بتنظيم العلاقة بين الطرفين بما يضمن حقوقهما.

ومنحت المادة نصًا صريحًا للمستأجرين يمنحهم أولوية الحجز للحصول على وحدة بديلة من الدولة سواء بالإيجار أو التمليك قبل انتهاء مدة العقود، مع شرط إخلاء وتسليم الوحدة المؤجرة لضمان تفعيل هذه الأولوية.

التحديات والفرص في تنفيذ قانون الإيجار القديم 2025

تطبيق قانون الإيجار القديم 2025 يتطلب تنسيقًا عاليًا بين الجهات المختلفة بهدف تحديث منظومة الإيجار بطريقة عادلة ومتوازنة تحقق المنافع للمالك والمستأجر على حد سواء، مع مراعاة الظروف الاقتصادية الحالية وتكاليف البناء والخدمات.

من أبرز النقاط التي يتعين الالتزام بها:

• الانتهاء من أعمال لجان الحصر والتصنيف في المدة المحددة مع إمكانية التمديد مرة واحدة
• ضرورة الإعلان بشكل شفاف في الوقائع المصرية وفي الوحدات المحلية لضمان معرفة المستأجرين والمالكين بنتائج التصنيف
• تسوية الفروق المالية بشكل منظم ومقسم على مدد زمنية لا تُرهق المستأجرين ولا تضعف حقوق المالكين
• متابعة حالات الإخلاء المبكر والتأكد من تحقيق الشروط القانونية المحددة في القانون
• تنفيذ آلية تقديم الأولوية للمستأجرين للحصول على وحدات بديلة من الدولة بعد انتهاء العقود

تجدر الإشارة إلى أن هذا النظام الجديد يُعد تحولا هامًا في معالجة قضايا الإيجار القديم التي ظلت عالقة لسنوات، خاصة مع فجوات القيمة الإيجارية التي كانت تسبب خللًا في السوق العقاري.

تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر عبر قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 يفتح آفاقًا جديدة لاستقرار السوق العقاري، ويعزز العدالة في التعامل مع عقود الإيجار القديمة بأسلوب واقعي يعكس التغيرات الحديثة، ويُهيئ بيئة ملائمة للتطوير العقاري دون الإخلال بحقوق المستأجرين أو الملاك، ما يجعله من أبرز القوانين التي تستهدف تحديث منظومة الإيجار بشكل متوازن.