تحقيق حاسم.. هل تسحب الحكومة شقق الإيجار القديم بالضرائب 2025؟

الضريبة العقارية تثير جدلاً واسعاً مع عودة ملف قانون الإيجار القديم إلى الواجهة، خاصة بعد انتهاء لجان الحصر من تصنيف المناطق في محافظات عدة، وتطبيق الزيادات الجديدة على الإيجارات السكنية والتجارية. انتشرت شائعات تشير إلى إمكانية سحب الدولة للعقارات من أصحابها بسبب الضريبة، مما أثار مخاوف بين الملاك حول دفع ضرائب إضافية، ومصير الوحدات المغلقة، ومدى التأثير على الملكية الخاصة.

تاريخ تطبيق الضريبة العقارية واستقلالها عن الإيجار

الضريبة العقارية قائمة منذ سنوات طويلة، وتحديداً من عام 2013، حيث تُفرض على جميع العقارات بغض النظر عن كونها تحت نظام الإيجار القديم أو الجديد؛ فهي مرتبطة أساساً بالدخل الناتج عنها، وفقاً لأحكام القانون رقم 196 لعام 2008 الذي تجمد ثم أُعيد تفعيله، إلى جانب القانون رقم 23 لعام 2020. يؤكد الدكتور أحمد البحيري، أستاذ القانون المدني، أنها لا تميز بين الأنواع، وتُحسب بناءً على القيمة الإيجارية السنوية؛ إذا كان الدخل أقل من ألف جنيه، فلا ضريبة تُفرض، مما يحافظ على معظم الوحدات ضمن نطاق الإعفاء. الزيادات الإيجارية الحديثة نادراً ما ترفع الضريبة بشكل كبير، إذ يُحسب الدخل المعني بحد أقصى ألف جنيه، وفقط الوحدات في مناطق راقية قد تتجاوز ذلك لتصل الضريبة إلى ألفي جنيه سنوياً.

شروط الإعفاء الضريبي العقاري للوحدات السكنية

يحدد القانون إمكانية إعفاء شقة واحدة فقط لكل أسرة من الضريبة العقارية، بشرط ألا تتجاوز قيمتها السوقية مليوني جنيه؛ أما إذا تجاوز الإيجار السنوي ألف جنيه، فيفقد الإعفاء صلاحيته، ويصبح المالك ملزماً بالدفع. كما أن الوحدات السكنية المبنية منذ 9 سبتمبر 1977 معفاة كلياً من الضرائب الأساسية والإضافية، وتُستثنى إيراداتها من الضريبة العامة على الدخل. يفصل الدكتور عبد المنعم السيد، مدير مركز القاهرة للدراسات الاقتصادية، أن الحساب يأخذ 10% من الصافي بعد خصم 30% مصاريف للسكني، أو 32% للغير سكني، مع حد إعفاء سنوي قدره 24 ألف جنيه لوحدة واحدة؛ هذا يعني أن معظم الوحدات ذات القيمة السوقية حول مليوني جنيه تبقى محصورة في الإعفاء.

• تحديد القيمة السوقية للوحدة ومقارنتها بحد مليوني جنيه.
• التحقق من الإيجار السنوي، إذا تجاوز ألف جنيه يُفقد الإعفاء.
• خصم النسبة المئوية المحددة (30% سكني) من الإجمالي السنوي.
• تطبيق 10% على الصافي، مع استثناء الوحدات من 1977 تماماً.
• التأكد من أنها الشقة الوحيدة للأسرة لتجنب التمييز.

تأثير الزيادات الإيجارية على الضريبة العقارية

مع تصنيف لجان الحصر للمناطق إلى اقتصادية ومتوسطة ومتميزة، أصبحت الزيادات الإيجارية أكثر وضوحاً؛ في المناطق المتميزة، يصل الحد الأدنى إلى ألف جنيه أو 20 ضعف الإيجار الحالي، بينما في المتوسطة 400 جنيه أو 10 أضعاف، وفي الاقتصادية 250 جنيه أو 10 أضعاف أيضاً. هذه التعديلات قد تخضع بعض الوحدات للضريبة العقارية لأول مرة، خاصة في المناطق غير الاقتصادية، إلا أنها تعادل عادة شهراً واحداً من الإيجار السنوي؛ فإذا كان الإيجار 10 آلاف جنيه شهرياً، تكون الضريبة حوالي 10 آلاف سنوياً، وهو مبلغ معقول لا يُثقل كاهل المالك. يرفض الخبراء الشائعات حول سحب العقارات، مشيرين إلى أن الدولة تمتلك صلاحيات قانونية للاستيلاء في حالات قومية دون الحاجة إلى الضريبة كذريعة.

إذا امتنع المالك عن السداد، تتدخل مصلحة الضرائب بإجراءات قانونية تصل إلى الحجز الإداري؛ ومع ذلك، تعمل وزارة المالية على تعديل يرفع حد الإعفاء إلى 4 ملايين جنيه لمواجهة التضخم، مما يوسع الدائرة لصالح محدودي الدخل ويخفف الضغط على الملاك.