تعديلات 2025 لقانون الإيجار القديم.. رفض الدعاوى من قضايا الدولة

منازعة التنفيذ الدستورية لقانون الإيجار تثير جدلاً واسعاً في الأوساط القانونية المصرية، حيث يلجأ مستأجرون إلى المحكمة الدستورية العليا للطعن في التعديلات الجديدة التي أدخلها القانون رقم 164 لسنة 2025، الذي يهدف إلى إعادة تنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين. يرى المدعي أن هذه التعديلات تعيق تنفيذ أحكام سابقة صادرة عن المحكمة، مثل تلك المتعلقة بالامتداد القانوني لعقود الإيجار القديمة، مما يهدد بالإخلاء القسري والزيادات غير المتوازنة في الإيجارات. وقد تلقت هيئة المفوضين مذكرة دفاع من هيئة قضايا الدولة ترفض قبول الدعوى، مشيرة إلى تغير الظروف الاجتماعية والاقتصادية كأساس للقانون الجديد.

أسباب رفع دعوى منازعة التنفيذ الدستورية

يستند المدعي في دعواه إلى عقود إيجار قديمة تعود إلى التسعينيات، إحداها لوحدة سكنية في شبرا الخيمة ثان بتاريخ 1 مايو 1994، والأخرى لمكتب محاماة في شبرا الخيمة أول بتاريخ 17 فبراير 1995، بالإضافة إلى ملكية شقة في الإسكندرية منذ 5 يوليو 1995. يزعم أن مواد القانون الجديد، خاصة 2/1/7 و402 و504 و605، تتعارض مع أحكام المحكمة الدستورية في قضايا مثل 105 لسنة 19 ق.د، و70 لسنة 18 ق.د، و203 لسنة 20 ق.د، و24 لسنة 20 ق.د، و56 لسنة 18 ق.د، حيث أقرت هذه الأحكام بالامتداد التلقائي للعقود كضرورة اجتماعية، ورفضت زيادات مفرطة أو حظر احتجاز أكثر من مسكن. كما يرى أن هذه المواد تمثل تفافاً حول تلك الأحكام، محاولة تجاهل آثارها من خلال فرض زيادات تصل إلى 20 ضعفاً للسكنى و10 أضعاف للاستخدامات الأخرى، دون مراعاة تاريخ العقود أو حال المبنى، مما يخالف مبادئ التوازن والمساواة. يؤكد المدعي أن مثل هذه التدابير تعيق سريان الحكم، محولة إياها إلى عوائق قانونية تحول دون فعالية الأحكام الدستورية، وتؤدي إلى إخلاء تعسفي إذا ثبت ملكية المستأجر لوحدة أخرى.

طلبات المدعي في منازعة التنفيذ الدستورية

يسعى المدعي إلى إيقاف تنفيذ المواد المتنازع عليها مؤقتاً حتى الفصل في الدعوى، مع الحفاظ على سريان الأحكام السابقة كاملة، دون الالتفات إلى التعديلات الجديدة. كما يطلب إعلان عدم دستورية تلك المواد لمخالفتها المادة 2 من الدستور التي تجعل الشريعة الإسلامية المصدر الرئيسي للتشريع، إضافة إلى مواد 53 و90 و109 التي تكفل التضامن الاجتماعي وتكافؤ الفرص والمساواة، بالإضافة إلى المادتين 33 و35 لحماية الملكية الخاصة، والمادة 63 لحظر التهجير القسري. لتوضيح الطلبات الرئيسية، يمكن تلخيصها كالتالي:

• الإيقاف المستعجل للمواد 5، 6، 402، 504، 2/1/7 من القانون 164 لسنة 2025 حتى البت في المنازعة.
• الاستمرار في تنفيذ أحكام المحكمة الدستورية في القضايا 105/19، 70/18، 203/20، 24/20، 56/18 ق.د، مع كل آثارها.
• عدم الاعتماد على تلك المواد في أي إجراءات إيجارية، مع إلزام الخصوم بالمصروفات وأتعاب المحاماة.
• إعلان عدم دستوريتها لتعارضها مع مبادئ الدستور المتعلقة بالعدالة الاجتماعية والحقوق الاقتصادية.
• التركيز على ضرورة التوازن بين حقوق المؤجرين والمستأجرين دون إغفال الظروف الاجتماعية.

يشدد المدعي على أن هذه الطلبات ضرورية لصون الاستقرار القانوني، محذراً من أن التجاهل قد يؤدي إلى فوضى في سوق الإيجارات.

رد هيئة قضايا الدولة على منازعة التنفيذ الدستورية

تؤكد هيئة قضايا الدولة، بصفتها ممثلة للحكومة، أن الدعوى تندرج تحت المادة 50 من قانون المحكمة الدستورية رقم 48 لسنة 1979، التي تمنح المحكمة الولاية الحصرية في المنازعات المتعلقة بتنفيذ أحكامها، مع تطبيق قواعد المرافعات المدنية ما لم تتعارض. ترى الهيئة أن منازعة التنفيذ الدستورية تتطلب ثلاثة شروط أساسية: وجود عوائق قانونية تحول دون التنفيذ أو تقيده، صلة منطقية بهذه الأحكام، وعدم استخدامها كطريق للطعن في أحكام قضائية أخرى. وفقاً لأحكام سابقة مثل 21 لسنة 44 ق.د.م.ت (جلسة 5/8/2023)، تقتصر حجية الأحكام على المنطوق والأسباب المتصلة به، دون امتداد إلى نصوص لم تُطعن فيها. كما تستند إلى حكم 2 لسنة 38 ق.د.م.ت (جلسة 5/5/2018) الذي يفسر المنازعة بأنها تهدف إلى إزالة العوائق لضمان فعالية التنفيذ. أما حجية الأحكام الدستورية، فهي مطلقة للكافة، لكنها تقبل التعديل عند تغير الظروف الواقعية أو القانونية، كما في الدستور الحالي الذي يؤكد رقابة المحكمة على الدستورية.

لتوضيح تأثير تغير الظروف، يمكن عرض الجوانب الرئيسية في الجدول التالي:

ترجع الهيئة إلى دراسات مثل بحث أحمد عبد الحسيب عبد الفتاح حول تغير الظروف في القضاء الدستوري، وكتاب عبد الحفيظ على الشيمي “التحول في القضاء الدستوري” (2008)، مشيرة إلى أن الظروف الجديدة مثل تغيرات المناخ الاقتصادي أو الاجتماعي تحول دون بقاء قوانين قديمة تتعارض مع الواقع. كذلك، تستشهد بأعمال محمود حمدي عباس في رسالة الدكتوراه (2009) حول أثر التغير في القرارات الإدارية، وسري محمد العصار في “دور الاعتبارات العملية” (1999)، لتؤكد أن الحد من الحجية عند التغيير يعزز الاستقرار القانوني، متجنباً بقاء نصوص غير متوافقة مع تطور المجتمع. في حكم 1 لسنة 20 ق.د (13/2/2005) وحكم 33 لسنة 10 ق.د (2/6/2019)، أكدت المحكمة أن الدستور وثيقة حية تتطور مع الزمن، مفسرة النصوص وفق السياق الحالي لا الماضي، مما يبرر التعديلات في قانون الإيجار لمواجهة التحديات الجديدة.

يظل الجدل مستمراً حول كيفية التوفيق بين الحقوق القديمة والحاجات الراهنة، مع ترقب قرار هيئة المفوضين الذي قد يعيد تشكيل سوق الإيجارات في مصر.