حكم قضائي جديد.. رفض تمديد عقد الإيجار للزوجة بعد وفاة المستأجر

إنهاء عقد الإيجار لعدم الإقامة الفعلية يمثل قرارًا قضائيًا بارزًا في مصر؛ إذ أصدرته دائرة الإيجارات بمحكمة شمال القاهرة الابتدائية؛ مما يسلط الضوء على تعقيدات قوانين الإيجار. وقع الأمر في شقة بمصر الجديدة؛ حيث انتهى العقد بعد وفاة المستأجر الأول الذي غادرها منذ 1989؛ ورفضت المحكمة تمديده لزوجته رغم إقامتها السابقة معه؛ معتبرة عدم الإقامة الدائمة سببًا كافيًا للإنهاء؛ مستندة إلى قانون الإيجار لعام 1977 الذي يشدد على الإقامة الفعلية كعنصر أساسي؛ مما يؤثر على نزاعات عديدة بين الملاك والورثة.

وقائع النزاع المتعلقة بإنهاء عقد الإيجار لعدم الإقامة الفعلية

بدأ الخلاف حول شقة في مصر الجديدة منذ عقد إيجار في 1970؛ حيث سكن المستأجر الأول مع عائلته في البداية؛ لكن الوضع تحول جذريًا في 1989؛ إذ اشترى المستأجر مبنى سكنيًا كاملاً في مدينة نصر؛ وانتقل إليه هو وعائلته؛ مسجلاً الملكية باسم زوجته وأبنائه؛ بينما احتفظ بالشقة القديمة كاحتياط. استمر هذا الوضع حتى وفاة المستأجر في 2018 خارج الشقة؛ وأخفت الورثة الخبر عن المالك خوفًا من مطالبات الإخلاء؛ فلم يقم أحد منهم بالسكن فيها منذ عقود طويلة. رفع المالك دعوى إنهاء عقد الإيجار لعدم الإقامة الفعلية؛ مدعيًا أن الورثة غير مستحقين للتمديد بسبب مغادرة العقار قبل الوفاة؛ أما زوجة المستأجر فحاولت عقدًا جديدًا باسمها مستندة إلى إقامتها السابقة؛ فحولت المحكمة القضية إلى لجنة خبراء لفحص السجلات والعقود بدقة؛ مما أدى إلى كشف تفاصيل الغياب الطويل عن المكان.

الأدلة الرئيسية في قرار إنهاء عقد الإيجار لعدم الإقامة الفعلية

أجرت لجنة الخبراء تفتيشًا للشقة؛ واستنتجت أن الزوجة لم تعد تعيش فيها بانتظام منذ 1989؛ حيث انتقلت إلى المبنى في نصر المسجل باسمها؛ وقدم المالك إيصالات الخدمات مثل الغاز والماء والكهرباء؛ التي أظهرت انقطاع الاستخدام المستمر؛ بالإضافة إلى شهادات الجيران وحارس البناية التي تؤكد مغادرة العائلة كاملة في ذلك العام. كما قدم وثائق تثبت إقامة الزوجة مع زوجها في نصر حتى وفاته؛ مما يعكس أن الشقة بقيت فارغة؛ مع زيارات نادرة من الزوجة للصيانة فقط. اعتمدت المحكمة على هذه العناصر لإنهاء عقد الإيجار لعدم الإقامة الفعلية؛ مستشهدة بالمادة 29 من قانون الإيجار رقم 49 لسنة 1977؛ الذي يشترط الإقامة الثابتة مع المستأجر الأصلي لنقل الحق إلى الزوج أو الأبناء أو الوالدين؛ وهكذا أصبحت هذه الأدلة حاسمة في رفض التمديد.

لتوضيح المتطلبات القانونية التي اعتمدتها المحكمة في رفض الامتداد لإنهاء عقد الإيجار لعدم الإقامة الفعلية؛ إليكم النقاط الرئيسية:

• يجب أن تكون الإقامة داخل العقار المؤجر مستمرة وثابتة حتى لحظة الوفاة أو الرحيل.
• يُقتصر نقل الامتداد على الزوج أو الأبناء أو الوالدين الذين يعيشون فعليًا مع المستأجر الأصلي.
• مغادرة العقار تؤدي إلى انتهاء الإيجار فورًا؛ بغض النظر عن أي استثمارات أخرى للمستأجر.
• تشمل الأدلة السجلات الخدمية والشهادات الشفهية لإثبات عدم الإقامة بدقة عالية.
• يُحد الامتداد بمرة واحدة فقط؛ وفق قرار المحكمة الدستورية لعام 2002.
• يُنفذ القرار مباشرة على العقود المستمرة؛ مع حظر التجديد المتعدد.

أسباب الحكم في إنهاء عقد الإيجار لعدم الإقامة الفعلية وتأثيراته

أكدت المحكمة برئاسة المستشار حسين عزت أن الإقامة السابقة غير كافية؛ إذ يجب أن تكون الإقامة الفعلية داخل الشقة المعنية؛ لا في أي مكان آخر؛ مستلهمة قرار المحكمة الدستورية العليا بتاريخ 3 نوفمبر 2002؛ الذي ألغى جزءًا من المادة 29؛ محرمًا الامتداد المتكرر ومفعلاً الأثر الفوري من 14 نوفمبر 2002. بهذا؛ تستمر العقود السابقة لتلك التواريخ؛ أما الامتدادات اللاحقة فتقتصر على واحدة؛ وتنتهي بمغادرة آخر المستفيدين. رفضت المحكمة الطلب الفرعي للزوجة؛ معتبرة الإيجار منقطعًا بوفاة المستأجر وعدم وجود مستحقين مقيمين؛ مما يعزز تطبيق القانون في النزاعات المماثلة.

يذكر هذا الحكم أطراف العقود القديمة بأهمية الالتزام بالإقامة الفعلية؛ محققًا توازنًا بين مصالح الملاك وحقوق الورثة الشرعيين؛ في ظل قوانين الإيجار المصرية.