قانون الإيجار القديم 2025.. كيف غيّر القانون 164 موازين العلاقة بين المالك والمستأجر؟
مع بدء تطبيق القانون رقم 164 لسنة 2025، دخل ملف الإيجار القديم مرحلة جديدة طال انتظارها، بعدما وضع المشرع قواعد مستحدثة تنظم أوضاع العقود القديمة وتحدد حالات انتهاء العلاقة الإيجارية وآليات استرداد الوحدات المؤجرة. ويعتبر القانون من أبرز التشريعات التي أثارت نقاشاً واسعاً بين الملاك والمستأجرين، نظراً لما تضمنه من أسباب جديدة للإخلاء وإجراءات تنفيذ مختلفة عن المعمول بها سابقاً.موضوعات مقترحة
العقود الخاضعة لأحكام القانون
يشمل القانون العقود المحررة قبل 30 يناير 1996 الخاصة بالأشخاص الطبيعيين، سواء كانت مخصصة للسكن أو لغير السكن، مع تحديد مدد انتقالية تنتهي بعدها العلاقة الإيجارية. أما عقود الأشخاص الاعتبارية كالشركات والبنوك والهيئات العامة فتخضع لتنظيم قانوني مختلف وفقاً لأحكام القانون رقم 10 لسنة 2022.ويرى خبراء القانون أن تحديد نطاق العقود الخاضعة للقانون يمثل الخطوة الأولى في أي نزاع قضائي، خاصة في ظل وجود بعض العقود التي يثار بشأنها الجدل حول صحة تاريخ تحريرها.
العقود الصورية.. خطر يهدد استمرار العلاقة الإيجارية
من أبرز الإشكاليات التي قد تواجه أطراف النزاع مسألة العقود الصورية، وهي العقود التي تم تحريرها بعد عام 1996 بينما تحمل تاريخاً سابقاً بقصد إخضاعها لقوانين الإيجار القديم.ويؤكد قانونيون أن ثبوت صورية التاريخ يؤدي إلى خروج العقد من مظلة القوانين الاستثنائية وخضوعه لأحكام القانون المدني، بما يترتب عليه انتهاء العلاقة الإيجارية وفقاً لمدة العقد أو لطبيعة التجديد المتفق عليها بين الطرفين.
أسباب الإخلاء قبل انتهاء المدة الانتقالية
حدد القانون عدة حالات تنتهي فيها العلاقة الإيجارية قبل انتهاء المدد المقررة، من بينها وفاة المستأجر الأصلي دون وجود مستحقين للامتداد القانوني، أو تحقق أسباب الإخلاء التقليدية مثل عدم سداد الأجرة أو التأجير من الباطن أو الاستعمال الضار.كما استحدث المشرع سببين جديدين يتمثلان في غلق العين المؤجرة لمدة تزيد على سنة دون مبرر مشروع، أو ثبوت امتلاك المستأجر وحدة أخرى صالحة للاستخدام في ذات الغرض.
بين حقوق الملكية والحماية الاجتماعية
يرى متخصصون أن القانون حاول تحقيق قدر من التوازن بين حق المالك في الانتفاع بملكه وحق المستأجر في الاستقرار السكني، إلا أن التطبيق العملي أمام المحاكم سيكون العامل الحاسم في رسم ملامح المرحلة المقبلة وتحديد الاتجاهات القضائية بشأن النصوص الجديدة.